TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. ويتناول تقريرها الجديد الذي يحمل عنوان "لمحة عن سوق الإسكان 2023" سوق الإسكان. وتسلط نتائج البحث، التي تتضمن معلومات تفصيلية عن تراجع مبيعات المنازل المرهونة، وزيادة أسعار الإيجارات، وتغير المبيعات للأجانب، وتأثير الهجرة على المشتريات، وقضايا إسكان الطلاب وتوقعات الأقسام لعام 2024، الضوء على التطورات في قطاع الإسكان. سوق الإسكان.
ناقشت شركة TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş استثمارات الإسكان في تقريرها البحثي بعنوان "نظرة سريعة على سوق الإسكان 2023". وبالإشارة إلى أن سوق الإسكان له دور مهم في الاقتصاد وكذلك في حياة الأفراد، تكشف نتائج البحث عن مؤشرات مهمة فيما يتعلق بتقييم عام 2023 والتوقعات لعام 2024.
وفي معرض مشاركة آرائها حول البحث، قالت المدير العام للتقييم العقاري في TSKB، مقبول يونيل مايا: “انخفضت مبيعات المساكن إلى أدنى مستوى لها منذ عام 11 بإجمالي 1.087.349 وحدة في فترة 2015 شهرًا. وبذلك انخفضت مبيعات المساكن بنسبة 2023 بالمئة عام 15. ولوحظ أن صعوبة الحصول على تمويل الإسكان وارتفاع أسعار المساكن كان لهما دور فعال في تباطؤ سوق الإسكان. وكانت أبرز البيانات حول الانخفاض الذي شهدناه في عام 2023 هي أن نسبة مبيعات الرهن العقاري إلى إجمالي المبيعات انخفضت إلى 16 في المائة، وهو أدنى مستوى لها حتى الآن. في فترة 11 شهرا؛ «بلغ عدد المنازل المباعة لأول مرة 328 ألفاً و299، وعدد المنازل المباعة بالرهون العقارية 171 ألفاً و706، وعدد المنازل المباعة في يوم العمل 4 آلاف و687».
"لقد تجلى المستوى الحالي لأسعار المساكن في انخفاض القوة الشرائية وزيادة في أسعار الإيجارات."
وفي إشارة إلى أن أحد الموضوعات المهمة لعام 2024 هو الزيادة السريعة في أسعار المساكن، قال مقبول يونيل مايا: “إن بيئة الفائدة الحقيقية السلبية والتضخم التي حدثت اعتبارًا من يوليو 2021 عززت مكانة الاستثمار في الإسكان كملاذ آمن. وقد لوحظ تسارع الزيادة في أسعار المساكن خاصة في العامين الماضيين. وقد تجلى المستوى الحالي لأسعار المساكن في انخفاض القوة الشرائية وزيادة في أسعار الإيجارات. وبالإضافة إلى ذلك، ارتفعت أسعار المنازل إلى أقل من معدل التضخم على أساس شهري في الربع الثالث، مما يشير إلى التباطؤ. وفي حين بلغت الزيادة السنوية الاسمية في أسعار المنازل 86,5 بالمئة، بلغت الزيادة السنوية في أسعار المنازل الحقيقية 15,6 بالمئة، وبلغ متوسط سعر الوحدة في جميع أنحاء تركيا 30 ألفًا و36 ليرة تركية للمتر المربع. من ناحية أخرى، نعتقد أن ثلاثة مواضيع رئيسية ستكون على جدول أعمال سوق الإسكان في عام 2024. "أولها تطوير الأدوات التي تشجع إنتاج المساكن الجديدة، والثاني هو إعادة إعمار مناطق الزلازل وخلق مصادر التمويل وطرق تدفق الموارد، والثالث هو مشكلة الإسكان التي تعد من أهم المشاكل وقال "الموضوعات ليس فقط في بلادنا ولكن في جميع أنحاء العالم".
«عدد المنازل المباعة بالرهون العقارية في فترة 11 شهراً يبلغ 171 ألفاً و706»
مشيرًا إلى أن الطلب على الإسكان المدعوم بأسعار فائدة ميسورة التكلفة كان رائدًا في فترة الزيادة الكبيرة في أسعار المساكن وأن هناك زيادات لاحقة في أسعار الفائدة بما يتماشى مع السياسات الاقتصادية، تابع مقبول يونيل مايا ما يلي: “أسعار الفائدة على قروض الإسكان كانت الأعلى في السنوات العشر الماضية بنسبة 42,2 في المائة سنوياً اعتباراً من نوفمبر، وبينما وصلت إلى أعلى مستوى لها، فقد تم تحقيق أقل عدد من مبيعات الرهن العقاري في تاريخ المعلومات بـ 10 آلاف و 5 وحدة على أساس شهري في نفس الشهر. وبالنظر إلى انخفاض معدلات ملكية المنازل في تركيا، فإن إنتاج المساكن بأسعار معقولة إلى جانب الخطوات اللازمة لتقليل تكلفة تمويل الوصول إلى السكن قد يحول الاتجاه في ملكية المنازل إلى اتجاه إيجابي. وبلغت نسبة مبيعات الرهن العقاري إلى إجمالي المبيعات 245 في المائة، وبلغ عدد المنازل المباعة بالرهون العقارية في فترة 15,8 شهراً 11 ألفاً و171، وعدد مبيعات المنازل الأخرى 706 ألفاً و915».
"الانخفاض السنوي في مبيعات المساكن خلال فترة 11 شهرًا - 14,9 بالمائة"
ارتفاع نسبة ملكية المنازل في تركيا منذ عام 2013zamوأشارت مايا إلى أن معدل المستأجرين يتزايد في حين أن معدل الإيجار آخذ في الانخفاض، وقالت: “عند النظر في معدلات الزيادة في أسعار المساكن والإيجارات مع هذه المعلومات، تصبح قيمة نماذج الإيجار ذات الأسعار المعقولة واضحة. وكان تأثير الهجرة بين المحافظات في أعقاب الزلازل التي وقعت خلال العام محسوسًا أيضًا على أسعار الإيجارات. وتتجلى مشكلة السكن في مجال آخر، ليس فقط مع صعوبة شراء منزل، ولكن أيضا مع ارتفاع أسعار الإيجارات. وفي هذا الصدد، من المهم دعم إنتاج المساكن للإيجار بأسعار معقولة من خلال السياسات المالية. وقال: "اعتبارا من عام 2022، بلغ معدل ملكية المنازل 56,7 في المائة، ومعدل المستأجرين 27,2 في المائة، وبلغ الانخفاض السنوي في مبيعات المساكن في فترة 11 شهرا -14,9 في المائة".
"بالمقارنة مع المواطنين، تمت معظم المبيعات لمواطني الاتحاد الروسي، بنسبة 30,2 في المائة من الأسهم."
وفي إشارة إلى أن أسعار المساكن بالدولار وصلت إلى أعلى مستوى منذ عام 2010، حيث وصلت إلى 2023 دولارًا أمريكيًا للمتر المربع اعتبارًا من أكتوبر 1.078، قالت مايا: “عندما ننظر إلى حصة الأجانب في مبيعات المساكن، فقد بلغت نسبة الأجانب في إجمالي المبيعات العام الماضي ذروتها”. وبلغت قيمة الذروة 2 بالمئة على أساس سنوي، وسترتفع هذه النسبة في عام 4,5. وكان المعدل 2023 بالمئة. وانخفضت نسبة واحد إلى واحد إلى 3 بالمائة اعتبارًا من نوفمبر 2023. وبالمقارنة مع المواطنين، فإن معظم المبيعات تمت لمواطني الاتحاد الروسي، بنسبة 2,5 في المائة من الأسهم. وعلى أساس المحافظات، حلت أنطاليا محل إسطنبول، التي احتلت المركز الأول منذ عام 30,2، بنسبة 2015 بالمئة. وأضاف أن "الزيادة السنوية في أسعار الوحدات السكنية المقومة بالدولار بلغت 36,7 في المائة، وبلغ متوسط حصة الأجانب السنوية في مبيعات المساكن 21,1 في المائة، وبلغت مبيعات المساكن للأجانب في عام 3 2023 ألفاً و32 وحدة".
"أنطاليا، حيث تشهد أسعار المساكن زيادات سريعة، استقبلت ما يقرب من 85 ألف مهاجر في العامين الماضيين".
وأشارت مايا إلى أن موضوع الهجرة يعد من المعلومات القيمة الأخرى في سوق الإسكان، وقالت: “لقد كان هناك في المتوسط 200 ألف هجرة صافية في السنوات الست الماضية. استقبلت أنطاليا، حيث تشهد زيادات أسعار المساكن بسرعة، ما يقرب من 85 ألف مهاجر صافي في العامين الماضيين. وبالنظر إلى أنه وفقا لتوقعات TÜIK السكانية، من المتوقع أن تصل الزيادة السكانية السنوية إلى حوالي مليون نسمة في السنوات القادمة، فيجب زيادة إنتاج المساكن بسرعة. وعلى الرغم من ذلك، فإن العرض المحدود، وتأخر الطلب، والهجرة، وصعوبات التمويل هي أكبر العقبات أمام التحسن المحتمل في أسعار المساكن. وقال إن "صافي الهجرة في آخر 1 سنوات يبلغ مليونا و7 ألفا و1، والزيادة في عدد الأسر عام 415 تبلغ 179 ألفا و2022، والزيادة السكانية عام 639 تبلغ 765 ألفا و2022".
"إن زيادة سعة المهاجع أمر مهم جدًا أيضًا لحل مشكلة الإسكان."
وذكّرت مايا بأن عدد الشباب المسجلين حديثًا في إحدى الجامعات في محافظة غير المحافظة التي يقيمون فيها بلغ 2021 ألفًا و386 في عام 646، وقالت مايا: “اعتبارًا من 2022/2023، بلغت الطاقة الاستيعابية الإجمالية للسكن مليون و1 ألفًا و322. في حين أن قضية الإسكان هي قضية أساسية، هناك أيضا حاجة إلى تحليل للطلاب. تعتبر سعة المهاجع ذات أهمية كبيرة تحت هذا العنوان. الاستثمارات التي تمت في هذا المجال قد تسهل إقامة الطلاب. كما أن زيادة سعة المهاجع، وخاصة سعة المهاجع الخاصة، أمر مهم جدًا لحل مشكلة الإسكان. "وتبلغ الزيادة السنوية في الطاقة الاستيعابية الإجمالية للمهاجع 754 في المائة، وتعرف سعة المهاجع العامة للفترة 8,1/2022 بـ 2023 ألفاً و876، وتعرف سعة المهاجع الخاصة للفترة 942/2022 بـ 2023 ألفاً و445".
"إن الحوافز المقدمة لمشتري المنازل لأول مرة أمر بالغ الأهمية في تخفيف الضغط على سوق الإيجار."
وفي معرض مشاركتها لتوقعاتها القطاعية لعام 2024، ذكرت مايا أن التباطؤ في سوق الإسكان قد يستمر إذا استمر تشديد قروض الإسكان. ومع ذلك، مع انخفاض التشديد، ذكرت مايا أيضًا أنه من الممكن أن نلتقي بصورة أكثر تفاؤلاً اعتبارًا من النصف الثاني من عام 2024، وتابعت على النحو التالي: “مع انخفاض إمكانية حصول الشباب على السكن، أصبحت ملكية المساكن محدودة إلى فئة معقولة. تعتبر الحوافز التي سيتم تقديمها لمشتري المنازل لأول مرة ذات أهمية حاسمة في تخفيف الضغط على سوق الإيجار. الفائدة على الودائع لها قيمة كبيرة بالنسبة للمستثمرين ذوي المخاطر المنخفضة. وخلال الفترة الماضية، تأثرت الاستثمارات العقارية، التي زادت بسبب النفور من المخاطرة والرغبة في الحفاظ على قيمة الأموال، بانخفاض العوائد البديلة. ومع ارتفاع أسعار الفائدة على الودائع، كان هناك انخفاض في شراء المساكن لأغراض الاستثمار. وفي حين أن هذا الاتجاه قد يستمر اعتبارًا من بداية عام 2024، فمن المتوقع أن تكون مبيعات الأراضي وقطع الأراضي أقل تأثرًا.
"الحل الأكثر واقعية للتحول الأخضر" zam"نحن في هذه اللحظة"
وشددت مايا على أن الحلول التي من شأنها زيادة تطوير المنتجات للمستهلكين النهائيين من ذوي الدخل المنخفض والمتوسط ستكون نقطة تركيز مهمة أخرى، قائلة: "حقيقة أن العرض محدود وأن البناء يستغرق وقتًا معقولًا يظهر أن الحل لن يكون ناجحًا". يكون ممكنا في فترة قصيرة من الزمن، وبالتالي يجب اتخاذ الإجراءات بسرعة. إن الزيادة في تكاليف المعيشة ومشكلة الإسكان، وخاصة في المدن، تجعل آثارها محسوسة في جميع أنحاء العالم. ويؤدي ارتفاع أسعار المساكن والإيجارات إلى زيادة حصة السكن في تكاليف المعيشة. ومع الواقع الزلزالي الذي تعيشه بلادنا والحوافز المقدمة، سيكون التحول الحضري أحد أكثر المواضيع نشاطًا في العام المقبل. ومن ناحية أخرى، فإن الحل الأفضل للتحول الأخضر هو zamنحن في هذه اللحظة. يتمتع فرع الإسكان بقيمة كبيرة لتحقيق هدف بلدنا المتمثل في تحقيق صافي انبعاثات صفرية بحلول عام 2053. "من الممكن تحقيق فوائد شخصية وبيئية على حد سواء من خلال توفير تكاليف صيانة المساكن وتشغيلها، وخاصة عن طريق زيادة كفاءة استخدام الطاقة والمياه."
